www.allpravo.ru
   Электронная библиотека
О библиотеке юриста FAQ по работе с библиотекой
Авторское соглашение Пополнить библиотеку

Web allpravo.ru
Новости
Электронная библиотека
Дипломные
Юридические словари
Тесты On-line
Рекомендации
Судебная практика
Расширенный поиск
ЮрЮмор
Каталог
 

ПОДПИСАТЬСЯ НА НОВОСТИ


Email:

Анонсы

Новая публикация:

Казанцев В.В. Криминалистическое исследование средств компьютерных технологий и программных продуктов




Версия для печати
Гражданское право
Гражданско-правовой режим недвижимости. Ипотека недвижимого имущества. Жилые помещения как объекты сделок. Великомыслов Ю.Я. //Allpravo.Ru – 2005.
<< Назад    Содержание    Вперед >>
§4. Проблемные аспекты государственной регистрации прав на жилые помещения и сделок с ними

Согласно п.1 ст.20 Закона «О государственной регистрации…» в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если:

- право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации;

- с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;

- документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;

- акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания;

- лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;

- лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;

- правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества;

- правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие Закона «О государственной регистрации…» перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие Закона сделки с объектом недвижимого имущества;

- не представлены необходимые документы;

- имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.

При принятии решения об отказе в государственной регистрации прав заявителю в письменной форме в срок не более пяти дней после окончания срока, установленного для рассмотрения заявления, направляется сообщение о причине отказа и копия указанного сообщения помещается в дело правоустанавливающих документов (ст.20 Закона).

Законодатель установил, что наличие судебного спора о границах земельного участка не является основанием для отказа в государственной регистрации прав на него (п.2 ст.20 Закона), а, следовательно и жилого помещения расположенного на земельном участке.

Неправильная трактовка вышеуказанной нормы, на наш взгляд, может стать основой для фактических ошибок на практике. Обратимся к экспертному комментарию к Федеральному закону. Как отмечает П.В. Крашенинников, «отсутствие или незаконченность учетных работ по индивидуализации земельного участка и даже наличие судебного спора по поводу его границ не может быть основанием для отказа в приеме документов и, соответственно, для отказа в самой регистрации. В этом случае государственная регистрация прав на земельный участок осуществляется при наличии плана участка, составленного на основании данных, имеющихся в соответствующем земельном комитете, в том числе натурного описания границ. До присвоения земельному участку кадастрового номера может быть использован условный номер, позволяющий однозначно идентифицировать указанный объект (подраздел I - II Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество - постановление Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998г. №219[1][2]. Между тем, на наш взгляд, сказанное противоречит п.1 ст.37 ЗК РФ, согласно которому, объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Возникает логичный вопрос: каким образом земельный участок (а вместе с ним и жилое помещение) может быть, например, объектом купли-продажи, если он не прошел кадастровый учет (а значит, не завершен процесс его индивидуализации, не присвоен кадастровый номер). Представляется, что в данном случае приоритетны нормы ЗК РФ, а, следовательно «отсутствие или незаконченность учетных работ по индивидуализации земельного участка» являются препятствием для государственной регистрации перехода прав на жилое помещение, расположенное на таком участке.

Между тем, как показывает судебно-арбитражная практика (Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 27 февраля 2001 г. №61 «Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства»[3]):

- отсутствие у покупателя недвижимого имущества надлежащим образом оформленных документов на земельный участок, на котором оно находится, не может рассматриваться как самовольное занятие земельного участка;

- непереоформление прав пользования земельным участком не является основанием для изъятия и перераспределения такого участка соответствующими государственными органами;

- договор ипотеки здания не может считаться не соответствующим законодательству, если он заключен без залога прав на земельный участок в связи с отсутствием у залогодателя права собственности на этот участок.

Таким образом, переход прав на жилое помещение, расположенное на земельном участке, относительно которого имеется спор о границах земельного участка не является основанием для отказа в государственной регистрации прав на него. В тоже время, если земельный участок не прошел государственной регистрации, жилое помещение с земельным участком не могут быть объектом государственной регистрации.

Вне зависимости от основания отказа в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации, - могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд (п.2 ст.5 Закона).

Как мы уже подчеркивали, в суд может быть подан иск и в случае уклонение одной из сторон от совершения государственной регистрации, после заключения договора купли-продажи (п.3 ст.551 ГК РФ). Как пояснил Президиум ВАС в Информационном письме от 16 февраля 2001г. №59 «в соответствии с п.3 ст.165 ГК РФ в случае, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. Из буквального содержания данной нормы не следует, что она применяется только в случаях, когда при отсутствии государственной регистрации сделка считается недействительной. ГК РФ не устанавливает каких-либо особых положений для сделок, которые при отсутствии государственной регистрации считаются незаключенными. Таким образом, требование п.3 ст.165 ГК РФ носит общий характер, и сторона, заинтересованная в государственной регистрации сделки, вправе предъявить в суд требование о ее регистрации и тогда, когда в соответствии с законом сделка при отсутствии регистрации считается незаключенной». Заметим также, что в убытки, возникшие в результате приостановления государственной регистрации прав, несет уклоняющаяся сторона.

Акцентируем внимание на том, что при вынесении решения, обязывающего произвести государственную регистрацию, суд должен проверить, соответствует ли этот договор по своему содержанию требованиям законодательства (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30 ноября 1999г. №1543/99)[4].

Истец должен предоставить доказательства того, что контрагент уклоняется от государственной регистрации. Таким доказательством, например, может быть заключение договора, оплата по договору, отказ контрагента от проведения государственной регистрации. Подчеркнем, что с момента заключения договора не допускается изменения режима жилого помещения. Приведем показательный пример из практики:

«Компания «Росагросан Трэйдинг Лимитед» обратилась в Арбитражный суд города Москвы с иском к открытому акционерному обществу (ОАО) «Корпорация «Росагропромстрой» о понуждении зарегистрировать договор №45-7/В от 10.11.2002 купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г. Москва, ул. Б. Грузинская, д. 36А, корп. 5, квартира №1 и признании права собственности истца на указанную квартиру.

Исковые требования мотивированы тем, что спорная квартира была продана ответчиком истцу по договору №45-7/В от 10.11.2002, однако договор не зарегистрирован в установленном законом порядке, хотя в договоре обязанность осуществить все действия для государственной регистрации перехода права собственности к истцу возложена на ответчика, который уклоняется от государственной регистрации сделки.

Определением от 31 марта 2004 года суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, Компанию «Тилло Лимитед».

До принятия решения истец заявил ходатайство об изменении предмета иска и просил суд обязать ответчика зарегистрировать сделку купли-продажи недвижимости - договор №45-7/В от 10.11.2002, а также исключить из описи (освободить от ареста) квартиру по адресу: г. Москва, ул. Б. Грузинская, д. 36А, корп. 5, кв. №1, арестованную по Постановлению судебного пристава-исполнителя от 22.08.2003.

Определением от 12 апреля 2004 года ходатайство отклонено, так как в нарушение требований статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истцом одновременно изменены и предмет, и основание иска.

Решением от 11 мая 2004 года в иске отказано по тем мотивам, что предметом договора №45-7/В от 10.11.2002 является жилое помещение, в то время как согласно протоколу №93 от 24.10.2002 вышеуказанное жилое помещение было переведено в нежилой фонд, в результате чего изменился правовой режим объекта недвижимости.

В связи с этими обстоятельствами суд пришел к выводу о том, что договор является не заключенным, так как предмет договора не определен в соответствии с требованиями статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, суд сослался на наличие ареста на спорное помещение, что исключает возможность удовлетворения требования о понуждении зарегистрировать договор купли-продажи, а также сослался на то, что договор купли-продажи и переход права собственности на объект недвижимости не зарегистрированы в установленном порядке.

В апелляционном порядке решение не пересматривалось.

В кассационной жалобе истец просит отменить решение, ссылаясь на неправильное применение норм материального права, так как предмет договора определен, как жилое помещение с указанием его адреса и площади; отсутствие государственной регистрации договора и уклонение ответчика от подачи заявления о государственной регистрации и явились основанием для обращения с иском; нормы Федерального закона «Об исполнительном производстве» не подлежали применению, так как принятие решения о регистрации сделки купли-продажи будет служить основанием для освобождения спорного недвижимого имущества от ареста.

В заседании кассационной инстанции заявитель привел доводы, аналогичные изложенным в жалобе.

Представители ответчика и третьего лица в письменных отзывах на жалобу и в устных выступлениях возразили против доводов жалобы, ссылаясь на их несостоятельность.

Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы и отзывов на нее, выслушав явившихся представителей и проверив в порядке ст.286 АПК РФ правильность применения судом норм материального права и норм процессуального права, кассационная инстанция не находит оснований для отмены решения, исходя из следующего.

В соответствии с ч.3 ст.165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки, в этом случае сделка регистрируется на основании решения суда.

В связи с этим в предмет доказывания по настоящему делу входит установление факта уклонения ответчика от государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения (квартиры), предусмотренной ч.2 ст.558 ГК РФ.

Такой факт судом не установлен и истцом не доказан, поскольку в качестве факта уклонения ответчика от государственной регистрации договора купли-продажи квартиры истец рассматривает бездействие ответчика-продавца, на котором лежала обязанность осуществить все действия для государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, что не является одним и тем же действием по государственной регистрации.

Вместе с тем, как установлено судом и следует из материалов дела, обе стороны полагали необходимым произвести действия по государственной регистрации договора купли-продажи квартиры и по государственной регистрации перехода права собственности на нее одновременно, поскольку осуществлялась процедура согласований в соответствующих органах в связи с переоборудованием (перепланировкой) и переводом жилого помещения в нежилой фонд.

Судом установлено, что 24.10.2002 спорный объект недвижимости (квартира) был переведен из жилого в нежилой фонд, в связи с чем в Мосрегистрацию были поданы документы для государственной регистрации изменений в ЕГРП в связи с переводом квартиры в нежилой фонд, что подтверждается материалами дела (л.д. 60), однако государственная регистрация этих изменений была приостановлена в связи с наложением ареста.

Таким образом, суд обоснованно исходил из того, что правовой режим спорного объекта недвижимости изменился, однако в договоре его предметом являлось жилое помещение, в связи с чем судом сделан правомерный вывод о том, что договор купли-продажи №45-7/В от 10.11.2002 в силу ст.554 ГК РФ является не заключенным.

Фактически истец в настоящее время заявил требование о регистрации договора купли-продажи квартиры, уже не существующей в результате переоборудования, перепланировки и перевода в нежилой фонд.

При таких обстоятельствах кассационная инстанция не усматривает нарушений или неправильного применения судом норм материального права и норм процессуального права, могущих являться основанием для отмены обжалуемого решения, по тем доводам, которые изложены в кассационной жалобе»[5].

Как видно из приведенного примера, в связи со сменой режима жилого помещения (квартиры), и не внесение соответствующих изменений в текст договора, в иске с требованием о государственной регистрации справедливо отказано.

В заключение подчеркнем, что в соответствии с ГК РФ несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность; такая сделка считается ничтожной (п.1 ст.165 ГК РФ); считается недействительной с момента совершения и не порождает тех юридических последствий, ради которых заключалась, в том числе перехода титула собственника к приобретателю; при этом, применение последствий недействительности сделки в форме двусторонней реституции не ставится в зависимость от добросовестности сторон. Таким образом, недействительная сделка не влечет юридических последствий; права и обязанности возникают лишь в связи с фактом ее недействительности (обязанность сторон совершить определенные действия, для того чтобы положение сторон было приведено в соответствие с требованиями закона).



[1] Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. №219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства Российской Федерации. - 23 февраля 1998г. - №8. - Ст. 963.

[2] Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» / Под общ. ред. П.В.Крашенинникова. - М.: Спарк, 1999 г.

[3] Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 27 февраля 2001 г. №61 «Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства» // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - 2001г. - №5.

[4] Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30 ноября 1999 г. №1543/99 (извлечение) // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - 2000г. - №2.

[5] Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 27 октября 2004 г. №КГ-А40/8292-04

<< Назад    Содержание    Вперед >>




Карта сайта Вакансии Контакты Наши баннеры Сотрудничество

      "ВСЕ О ПРАВЕ" - :: Информационно-образовательный юридический портал ::allpravo © 2003-14
Rambler's
Top100 Rambler's Top100