www.allpravo.ru
   Электронная библиотека
О библиотеке юриста FAQ по работе с библиотекой
Авторское соглашение Пополнить библиотеку

Web allpravo.ru
Новости
Электронная библиотека
Дипломные
Юридические словари
Тесты On-line
Рекомендации
Судебная практика
Расширенный поиск
ЮрЮмор
Каталог
 

ПОДПИСАТЬСЯ НА НОВОСТИ


Email:

Анонсы

Новая публикация:

Казанцев В.В. Криминалистическое исследование средств компьютерных технологий и программных продуктов




Версия для печати
Гражданское право
Гражданско-правовой режим недвижимости. Ипотека недвижимого имущества. Жилые помещения как объекты сделок. Великомыслов Ю.Я. //Allpravo.Ru – 2005.
<< Назад    Содержание    Вперед >>
§3. Порядок государственной регистрации прав на жилые помещения и сделок с ними на территории РФ

На порядок регулирования совершения государственной регистрации прав на жилые помещения и сделок с ними направлен ряд ведомственных актов. Как мы уже подчеркивали, действует Инструкция о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения» (с изменениями от 19 ноября 2003 г., 24 декабря 2004 г.) утвержденная приказом Минюста РФ от 6 августа 2001 г. №233.

Также необходимо выделить следующие акты:

- Инструкция о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в кондоминиумах, утвержденную приказом Минюста РФ от 27 июня 2003 г. №152[1] (с изменениями от 19 ноября 2003 г., 24 декабря 2004 г.);

- Инструкция о порядке государственной регистрации договора мены и (или) перехода прав на объекты недвижимого имущества, находящиеся на территориях различных регистрационных округов, утвержденная приказом Минюста РФ от 1 июля 2002 г. №183[2](с изменениями от 19 ноября 2003 г., 24 декабря 2004 г.);

- Методические рекомендации о порядке государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество, утвержденные приказом Минюста РФ от 25 марта 2003 г. №70[3];

- Инструкция о порядке государственной регистрации прав несовершеннолетних на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденная приказом Минюста РФ от 20 июля 2004 г. №126[4] (с изменениями от 24 декабря 2004 г.).

Рассмотрим порядок проведения государственной регистрации.

Как подчеркивается в Методических рекомендациях по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (утв. приказом Минюста РФ от 1 июля 2002 г. №184)[5] (с изменениями от 12 ноября 2003 г.) государственная регистрация прав включает в себя:

- прием документов, необходимых для государственной регистрации сделки с объектом недвижимого имущества и (или) права (его возникновения, перехода, прекращения), ограничения (обременения) права и отвечающих требованиям Закона, и их регистрацию в книге учета входящих документов (ст.ст. 12, 13, 16, 17, 18 Закона);

- правовую экспертизу документов и проверку законности сделки, юридической силы представленных на государственную регистрацию правоустанавливающих документов, в ходе которой, в том числе, устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, проверка действительности поданных заявителем документов и наличия прав у подготовившего документ лица или органа власти, а также отсутствие других оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации (статьи 9, 13, 17 Закона);

- внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации (статьи 9, 13 Закона);

- удостоверение проведенной государственной регистрации посредством совершения специальных регистрационных надписей на документах, выражающих содержание сделки, и выдачу свидетельства о государственной регистрации права, подлинных экземпляров документов, представленных заявителем на государственную регистрацию (статьи 9, 13, 14, 18 Закона).

Регистрация представленных на государственную регистрацию документов осуществляется в порядке, установленном Правилами ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 24 декабря 2001 г. №343[6] (с изменениями от 19 ноября 2003 г.).

В зависимости от основания перехода (возникновения, прекращения, ограничения) прав на жилое помещение предоставляются установленные законодателем документы.

Рассмотрим на примере продажи жилого помещения. Документы на регистрацию должны быть поданы обеими сторонами по сделке: как продавцом, так и покупателем (п.1 ст.16 Федерального закона). Заметим, что по ранее действовавшим нормам, документы могла подать одна из сторон.

На государственную регистрацию договора продажи в соответствии со ст.ст.16 и 17 Закона «О государственной регистрации…» представляются:

- заявления сторон договора или уполномоченных ими на то лиц при наличии у них нотариально удостоверенных доверенностей (п.1 ст.16 Закона);

- подлинный платежный документ, подтверждающий уплату государственной пошлины за государственную регистрацию договора продажи (п.1 ст.11, п.1 ст.13, п.4 ст.16, п.5 ст.18 Закона), который с отметкой «погашено» после проведения государственной регистрации возвращается заявителю, и его копия (для помещения в дело правоустанавливающих документов). (Размеры государственной пошлины за государственную регистрацию, а также за совершение прочих юридически значимых действий закреплены законодателем в главе 25.3 «Государственная пошлина» Налогового кодекса РФ[7]);

- подлинники (для предъявления) и копии (для приобщения к делу правоустанавливающих документов) учредительных документов юридического лица со всеми действующими изменениями и дополнениями, документа, подтверждающего факт внесения записи о юридическом лице в Единый государственный реестр юридических лиц;

- подлинники и копии документа, подтверждающего полномочия лица, заключившего договор от имени юридического лица;

- подлинник и копия правоустанавливающего документа, подтверждающего право собственности продавца на отчуждаемое жилое помещение (п.3 ст.9, п.2 ст.16, п.1 ст.17, п. 5 ст.18 Закона);

- удостоверенные организациями (органами) по учету объектов недвижимого имущества на территории регистрационного округа, подлинники плана жилого помещения и документа, содержащего описание жилого помещения (п.1 ст.17, п. 4 и 5 ст.18 Закона);

- подлинники договора продажи, совершенного в простой письменной форме, не менее чем в двух экземплярах, один из которых после государственной регистрации возвращается правообладателю, второй - помещается в дело правоустанавливающих документов, или подлинный экземпляр договора продажи, совершенного в нотариальной форме, и его копия для приобщения к делу правоустанавливающих документов (п.1 ст.17, п.5 ст.18 Закона);

- подлинник и копия справки о лицах, имеющих право пользования жилым помещением с указанием этого права, заверенная должностным лицом, ответственным за регистрацию граждан по месту пребывания и месту жительства (п.1 ст.13, п.2 ст.17, п.5 ст.18 Закона, п.1 ст.558 ГК РФ).

Физическое лицо (в том числе представитель юридического лица) предъявляет документ, удостоверяющий личность (п.4 ст.16 Закона). При этом копия документа, удостоверяющего личность, не представляется.

При государственной регистрации договора продажи доли в праве общей совместной собственности на жилое помещение необходимо также приложение документов, подтверждающих, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Соответственно должны быть приложены документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли (такие документы должны быть нотариально заверены или же оформлены в регистрационном органе).

Для государственной регистрации перехода права на жилое помещение, отдельно предоставляются:

- заявление;

- платежный документ;

-подлинные экземпляры, а также копии документов, подтверждающих выполнение условий в случаях, когда договор продажи совершен под условием (статья 157 ГК РФ);

- иные документы, представление которых предусмотрено законодательством Российской Федерации.

В случаях, установленных законодательством Российской Федерации, а также, если представленные документы не отвечают требованиям ст. 18 Закона, на государственную регистрацию могут истребоваться дополнительные документы (п.2 ст.17 Закона).

После приема заявления и иных необходимых для государственной регистрации документов регистратор прав вносит в Единый государственный реестр прав запись об этом заявлении, указывающую на существование правопритязания в отношении данного объекта.

В том случае, когда условия договора продажи и выраженное в заявлениях о государственной регистрации договора продажи и перехода права желание сторон договора продажи допускают государственную регистрацию договора продажи и перехода права одновременно, то документы, необходимые для государственной регистрации перехода права, могут быть представлены одновременно с документами, необходимыми для регистрации договора продажи (п.13 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения). На наш взгляд такая конструкция представляется не практичной, когда законодатель разделяет во времени регистрацию договора и регистрацию перехода прав по договору. Предполагается, что к моменту регистрации договора стороны уже согласовали все существенные условия, а значит, нет необходимости откладывать переход прав на жилое помещение. Более удачной является конструкция регистрации ипотеки: «регистрация договора об ипотеке жилого помещения является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав записи об ипотеке (п.1 ст.11 Закона об ипотеке). Регистрационная запись как о договоре об ипотеке, так и об ипотеке вносится в Единый государственный реестр прав одновременно» (п.13 . Инструкции о порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам).

Государственная регистрация договора и последующего перехода права при одновременной подаче заявлений и документов, необходимых для государственной регистрации указанных договора и перехода права, проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, если иное не предусмотрено федеральным законом. В процессе осуществления процедуры государственной регистрации, стороны могут отозвать заявление и тем самым прекратить процесс регистрации (например, в результате возникших форс-мажорных обстоятельств; в результате обоюдного отказа от свершения сделки).

Отдельно остановимся на вопросе приостановления регистрации по инициативе регистратора (ст.17 Закона). Основанием для такого приостановления является возникновение у него сомнений в наличии оснований для регистрации, а именно - возникновение предположения о возможности отказа в регистрации.

В этом случае в течение месяца регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных сведений, известив об этом заявителя, который также вправе представить дополнительные доказательства для устранения возникших у регистратора сомнений. Предметом извещения в этом случае является не решение о приостановлении государственной регистрации (поскольку такое решение в данном случае не принимается), а возникшие у регистратора сомнения и их причины, и те меры, которые регистратор намерен предпринять для устранения возникших вопросов.

Если в указанный срок сомнения не будут устранены и заявитель не подаст заявление о приостановлении регистрации по своей инициативе (п.3 ст.19 Закона), регистратор приостанавливает регистрацию в порядке п.2 ст.19 или отказывает в регистрации, делая при этом соответствующую запись в книге учета документов. О приостановлении регистрации заявитель должен быть уведомлен в письменной форме.

По инициативе самого правообладателя регистрация может быть приостановлена на срок не более трех месяцев. В заявлении указываются причины, послужившие основанием для приостановления государственной регистрации прав, и срок, необходимый для такого приостановления. Также, самостоятельным основанием приостановления регистрации является определение или решение суда. В этом случае регистрация приостанавливается на срок, указанный в решении или определении. Отмена решения или определения суда является основанием для возобновления действий по регистрации прав.

После осуществления правовой экспертизы представленных документов, регистратор осуществляет запись в государственном реестре о переходе (обременении и т.д.) прав. Внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется в порядке, установленном Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. №219[8]. (с изменениями от 23 декабря 1999 г., 3 октября 2002 г., 3 сентября 2003 г., 12 ноября 2004 г.).

Государственная регистрация перехода права удостоверяется свидетельством о государственной регистрации права. Свидетельство о государственной регистрации права заполняется и выдается в порядке, установленном Правилами ведения ЕГРП и Инструкцией о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах, утвержденной приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 18 сентября 2003 г. №226[9] (с изменениями от 24 декабря 2004 г.).

Если одновременно с государственной регистрацией права было зарегистрировано ограничение (обременение) права, в выдаваемое свидетельство о государственной регистрации права вносятся сведения о наличии зарегистрированного ограничения (обременения) права.

Проведенная государственная регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки (абз.2 п.1 ст.14 Закона).



[1] Приказ Минюста РФ от 27 июня 2003 г. №152 «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в кондоминиумах» // Бюллетень Министерства юстиции Российской Федерации. - 2003г. - №8.

[2] Приказ Минюста РФ от 1 июля 2002 г. №183 «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договора мены и (или) перехода прав на объекты недвижимого имущества, находящиеся на территориях различных регистрационных округов» // Бюллетень Министерства юстиции Российской Федерации. - 2002г. - №10.

[3] Приказ Минюста РФ от 25 марта 2003 г. №70 «Об утверждении Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество» // Еженедельный бюллетень законодательных и ведомственных актов. - 2003г. - №27.

[4] Приказ Минюста РФ от 20 июля 2004 г. №126 «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации прав несовершеннолетних на недвижимое имущество и сделок с ним» // Бюллетень Министерства юстиции Российской Федерации. - 2004г. - №7.

[5] Приказ Минюста РФ от 1 июля 2002 г. №184 «Об утверждении методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Бюллетень Министерства юстиции Российской Федерации. - 2002 г. - №9.

[6] Приказ Минюста РФ от 24 декабря 2001 г. №343 «Об утверждении Правил ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Бюллетень Министерства Юстиции Российской Федерации. - 2002 г. - №2.

[7] Часть вторая Налогового кодекса Российской Федерации от 5 августа 2000 г. №117-ФЗ Собрание законодательства Российской Федерации. - 7 августа 2000г. - №32. - Ст. 3340.

[8] Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. №219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства Российской Федерации. - 23 февраля 1998г. - № 8. - Ст.963.

[9] Приказ Минюста РФ от 18 сентября 2003 г. №226 «Об утверждении Инструкции о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах» // Бюллетень Министерства юстиции Российской Федерации. - 2003г. - №11.

<< Назад    Содержание    Вперед >>




Карта сайта Вакансии Контакты Наши баннеры Сотрудничество

      "ВСЕ О ПРАВЕ" - :: Информационно-образовательный юридический портал ::allpravo © 2003-14
Rambler's
Top100 Rambler's Top100