www.allpravo.ru
   Электронная библиотека
О библиотеке юриста FAQ по работе с библиотекой
Авторское соглашение Пополнить библиотеку

Web allpravo.ru
Новости
Электронная библиотека
Дипломные
Тесты On-line
Юридические словари
Рекомендации
Судебная практика
Расширенный поиск
ЮрЮмор
Каталог
 

ПОДПИСАТЬСЯ НА НОВОСТИ


Email:

Анонсы

Новая публикация:

Казанцев В.В. Криминалистическое исследование средств компьютерных технологий и программных продуктов




Версия для печати
Гражданское право
Гражданско-правовой режим недвижимости. Ипотека недвижимого имущества. Жилые помещения как объекты сделок. Великомыслов Ю.Я. //Allpravo.Ru – 2005.
<< Назад    Содержание    Вперед >>
§1. Жилые помещения как объекты сделок и объект государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Жилые помещения – являются объектами жилищных прав. Согласно п.4 ст.1 Жилищного кодекса РФ граждане, законно находящиеся на территории Российской Федерации, имеют право свободного выбора жилых помещений для проживания в качестве собственников, нанимателей или на иных основаниях, предусмотренных законодательством.

Легальное определение жилого помещения дается законодателем в ст.6 ЖК РФ. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

Закрепление легального определение должно положить конец спорам вокруг понятия и признаков жилого помещения[1].

Исходя из данного определения можно выделить следующие признаки жилого помещения:

Во-первых, жилое помещение является объектом жилищных прав.

Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением (п.1 ст.288 ГК РФ).

Право владения, пользования и распоряжения собственника ограничено целевым использованием жилого помещения. Последнее предназначено только для проживания граждан. Так, закон не допускает размещение в жилых домах промышленных производств. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством (п.3,4 ст.288 ГК РФ). Заметим, что в новом ЖК РФ переводу жилых помещений в нежилые посвящена целая глава – гл.4 (ст.ст.25-29).

Во-вторых, жилое помещение является недвижимым имуществом.

В соответствии с п.1 ст.130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Жилое помещение является недвижимым имуществом в силу своей природы (физически недвижимое), обладает признаком прочной связи с землей.

В-третьих, жилым признается изолированное помещение.

Данный признак впервые добавлен в жилищное законодательство РФ. Изолированными помещениями являются жилые дома, часть жилого дома, квартира, часть квартиры. При этом изолированное помещение может состоять из одной или нескольких комнат.

Не может быть признано изолированным помещением часть комнаты или смежная комната. При этом, например, квартира может быть путем перепланировки разделена на несколько изолированных комнат в порядке установленном действующим законодательством (в соответствии с техническими и санитарными требованиями). Не являются изолированным помещение созданное в результате самостоятельной (не утвержденной) перепланировки жилья.

В-четвертых, только такое недвижимое имущество является жилым, которое «пригодно для постоянного проживания граждан» - то есть отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством Российской Федерации в соответствии с ЖК РФ, другими федеральными законами (п.3 ст.15 ЖК РФ).

Правила установления санитарных правил и норм регулируются положениями специального законодательства, в частности, ФЗ от 30 марта 1999г. «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» (с послед. изм и доп. от 22 августа 2004 года)[2]; Постановлением Правительства РФ от 24 июля 2000г. №554 было утверждено Положение о санитарно-эпидемиологическом нормировании (с послед. изм. и доп. от 17 ноября 2004 года)[3].

Как следует из п.4 ст.15 ЖК РФ жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации. Такой порядок утвержден Постановлением Правительства РФ от 4 сентября 2003 г. №552[4]. Непригодными для проживания признаются жилые дома (жилые помещения):

а) находящиеся в ветхом состоянии;

б) находящиеся в аварийном состоянии;

в) в которых выявлено вредное воздействие факторов среды обитания.

Критерии отнесения жилых домов (жилых помещений) к категории непригодных для проживания по причине вредного воздействия факторов среды обитания предусматриваются государственными санитарно-эпидемиологическими правилами и нормативами:

- Ведомственные строительные нормы ВСН 53-86(р) «Правила оценки физического износа жилых зданий», утвержденные приказом Госстроя СССР от 24 декабря 1986 г. №446;

- Основания признания жилых домов и жилых помещений непригодными для постоянного проживания, утвержденные приказом Минжилкомхоза РСФСР от 5 ноября 1985 г. №529[5];

- Санитарно-эпидемиологические правила и нормативы СанПиН 2.1.2.1002-00 «Санитарно-эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям», утвержденные Главным государственным санитарным врачом РФ 15 декабря 2000 г.[6]

Не являются недвижимым имуществом и не относятся к жилым помещениям: временные щитовые домики, вагончики и аналогичные постройки.

ЖК РСФСР и сложившаяся в соответствии с ним судебная практика под жилыми понимали жилые дома и жилые помещения, предназначенные для постоянного проживания граждан, а также для использования в установленном порядке в качестве служебных жилых помещений и общежитий. Помещения, не предназначенные для этих целей (производственные, сборно-разборные, вагончики и т.п.), не включались в состав жилищного фонда и не рассматривались в качестве жилых независимо от характера фактического использования для целей постоянного проживания[7].

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ признала жилым щитовой сборно-разборный дом, в котором истец проживал на основании договора имущественного найма с 1989 г. Дом пришел в негодность и был снесен. Истцу было предложено переселиться в аналогичный щитовой сборно-разборный дом. Он дал на это согласие и подписал договор имущественного найма на предоставленное помещение, а потом отказался и потребовал предоставить ему благоустроенное жилое помещение. Районный суд иск оставил без удовлетворения, судебная коллегия по гражданским делам областного суда это решение отменила и вынесла новое, обязав ответчика предоставить истцу отдельную благоустроенную квартиру жилой площадью не менее 12 кв. м. Президиум Верховного Суда РФ, отклонив протест заместителя Генерального прокурора РФ, указал, что истцу по договору имущественного найма было передано не просто имущество, а жилое помещение на период работы у ответчика. По договору истец обязан был использовать предоставленное жилое помещение по его целевому назначению, вносить арендную плату и платежи за коммунальные услуги, соблюдать правила пользования жилым помещением. Президиум Верховного Суда РФ пришел к выводу, что снесенный дом был построен и использовался именно как жилой, что обязывает ответчика в связи с его сносом обеспечить истца другой благоустроенной жилой площадью в соответствии со ст.92 ЖК РСФСР (Постановление Президиума Верховного Суда РФ от 1 декабря 1999 г. «Решение суда, рассмотревшего иск о предоставлении благоустроенного жилого помещения исходя из норм ГК РСФСР, регламентирующих правоотношения, возникающие из договора имущественного найма, а не из норм ЖК РСФСР, признано неправильным»)[8]

Это единственный пример из практики, когда такого рода объект (щитовой сборно-разборный дом) был признан жилым помещением.

Согласимся с И.Кузьминой, подчеркивающей, что щитовой сборно-разборный дом, являясь мобильным зданием, относится к домам непостоянного типа, это блок-контейнер, предназначенный для временного проживания. Таким образом, жилым помещением был признан объект, не относящийся к недвижимости. А то обстоятельство, что «дом использовался именно как жилой», не имеет юридического значения[9].

Следуя логике суда жилыми помещениями можно было бы признать десятки тысяч временных строений используемых, например, строителями по много лет. Тем более, как правило, такие вагончики или щитовые домики используются и после завершения стройки (или работы) определенного объекта. Далее они перевозятся на новый объект и вновь используются для жилья этих же или других рабочих.

Напомним, что два-три года назад СМИ освещался аналогичный спор, возникший между строителями БАМа и организаторами строительства. Суть спора такова, что вокруг места стройки возник поселок щитовых домиков, который за годы разросся, а к моменту окончания стройки, граждане потребовали признания данных «домиков» жилыми, непригодными для жилья, предоставления другого – пригодного жилья.

Таким образом, такие домики не соответствуют и признаку прочной связи с землей, используется как временное строение. Действующее же законодательство не связывает режим жилого помещения с характером его фактического использования. В этой связи представляется не полным современное легальное определение жилого помещения данное законодателем в ст.6 ЖК РФ. Не смотря на то, что законодатель указывает на то, что жилое помещение является недвижимым имуществом, на наш взгляд, необходимо дополнить данную статью указанием на признание жилого помещения «жилым» в установленном законом порядке.

Таким образом, понятие жилого помещения можно сформулировать следующим образом: Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства, и признанное таковым в установленном законом порядке.

Рассмотрим порядок создания жилого помещения.

Отнесение будущего объекта к жилому фонду и зоне застройки задается с самого начала в проектной документации, утверждаемой заказчиком строительства и согласованной с компетентными государственными органами и органами местного самоуправления, на стадии предоставления земельного участка и выдачи разрешения на строительство (ст.51 Градостроительного кодекса РФ[10]). Осуществление подготовки проектной документации не требуется лишь при строительстве объектов индивидуального жилищного строительства (п.2 ст.48 Градостроительного кодекса РФ). При этом индивидуальный застройщик получает разрешение на соответствующую застройку в порядке ст.51 Градостроительного кодекса РФ.

По окончании строительства осуществляется сдача-приемка здания, порядок проведения которой в соответствии со ст.753 ГК РФ определяется законом, иными правовыми актами и договором. После подписания соответствующего акта приемки БТИ выдает застройщику жилого строения технический паспорт.

Завершается документарное оформление предназначенности помещения для целей проживания стадией государственного учета прав на него как на жилое помещение учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке установленном Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Таким образом, новопостроенное жилое помещение фиксируется как жилое в едином государственном реестре. При этом определяющим фактором наряду с его свойствами, является «цель использования жилого фонда»[11].

Современные легальные критерии жилого помещения должны положить конец спорам об отнесении тех или иных «недвижимых объектов» к жилым помещениям.

Наряду с понятием жилое помещение, новое жилищное законодательство закрепляет виды жилых помещений (ст.16 ЖК РФ) и их понятия. К жилым помещениям относятся:

1) жилой дом, часть жилого дома;

2) квартира, часть квартиры;

3) комната.

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (п.2 ст.16 ЖК РФ).

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (п.3 ст.16 ЖК РФ).

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире (п.4 ст.16 ЖК РФ).

Жилые помещения – объекты не только жилищных прав, но и гражданских прав. Жилые помещения могут выступать объектом различных гражданско-правовых сделок. Собственник жилого помещения, реализуя свое право по владению, пользованию и распоряжению жилым помещением, может: отчуждать жилое помещение (например, путем совершения дарения, купли-продажи, мены) сдавать помещение в аренду, закладывать жилое помещения во исполнение определенного обязательства.



[1] См. например: Кузьмина И. Понятие жилого помещения // Российская юстиция. - №9. - 2001 г.

[2] Федеральный закон от 30 марта 1999 г. №52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» // Собрание законодательства Российской Федерации. - 5 апреля 1999г. - №14. - Ст.1650.

[3] Постановление Правительства РФ от 24 июля 2000 г. №554 «Об утверждении Положения о государственной санитарно-эпидемиологической службе Российской Федерации и Положения о государственном санитарно-эпидемиологическом нормировании» // Собрание законодательства Российской Федерации. - 31 июля 2000г. - №31. - Ст. 3295.

[4] Постановление Правительства РФ от 4 сентября 2003 г. №552 «Об утверждении Положения о порядке признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания» // Собрание законодательства Российской Федерации. - 15 сентября 2003г. - №37. - Ст. 3586.

[5] Положение по оценке непригодности жилых домов и жилых помещений государственного и общественного жилищного фонда для постоянного проживания (утв. приказом Минжилкомхоза РСФСР от 5 ноября 1985 г. №529)

[6] Санитарно-эпидемиологические правила и нормативы СанПиН 2.1.2.1002-00 «Санитарно-эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям» (утв. Главным государственным санитарным врачом РФ 15 декабря 2000 г.)

[7] Кузьмина И. Понятие жилого помещения // Российская юстиция. - №9. - 2001 г. – с.39.

[8] Постановление Президиума Верховного Суда РФ от 1 декабря 1999 г. «Решение суда, рассмотревшего иск о предоставлении благоустроенного жилого помещения исходя из норм ГК РСФСР, регламентирующих правоотношения, возникающие из договора имущественного найма, а не из норм ЖК РСФСР, признано неправильным» (извлечение) // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. - 2000г. - №8. – с.5

[9] Кузьмина И. Понятие жилого помещения // Российская юстиция. - №9. - 2001 г. – с.42.

[10] Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. №190-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. - 3 января 2005г. - №1.

[11] Комментарий к новому Жилищному кодексу Российской Федерации / М.Ю. Тихомиров. - М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2005. – с .37.

<< Назад    Содержание    Вперед >>




Карта сайта Вакансии Контакты Наши баннеры Сотрудничество

      "ВСЕ О ПРАВЕ" - :: Информационно-образовательный юридический портал ::allpravo © 2003-14
Rambler's
Top100 Rambler's Top100