www.allpravo.ru
   Электронная библиотека
О библиотеке юриста FAQ по работе с библиотекой
Авторское соглашение Пополнить библиотеку

Web allpravo.ru
Новости
Электронная библиотека
Дипломные
Тесты On-line
Юридические словари
Рекомендации
Судебная практика
Расширенный поиск
ЮрЮмор
Каталог
 

ПОДПИСАТЬСЯ НА НОВОСТИ


Email:

Анонсы

Новая публикация:

Казанцев В.В. Криминалистическое исследование средств компьютерных технологий и программных продуктов




Версия для печати
Гражданское право
Гражданско-правовой режим недвижимости. Ипотека недвижимого имущества. Жилые помещения как объекты сделок. Великомыслов Ю.Я. //Allpravo.Ru – 2005.
<< Назад    Содержание    Вперед >>
§4. Обращение взыскания на заложенное имущество

Согласно ст.50 Закона об ипотеке, залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Действующее залоговое законодательство России устанавливает правило, в соответствии с которым при невыполнении обеспеченного залогом обязательства предмет залога не может автоматически перейти в собственность (хозяйственное ведение) залогодержателя. Всякие соглашения, предусматривающие передачу имущества, являющегося предметом залога в собственность залогодержателя, являются ничтожными за исключением тех, которые могут быть квалифицированы как отступное или новация обеспеченного залогом обязательства (п.46 постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. №6/8[1]).

Законодатель устанавливает, что при расхождении условий договора об ипотеке и условий обеспеченного ипотекой обязательства в отношении требований, которые могут быть удовлетворены путем обращения взыскания на заложенное имущество, предпочтение отдается условиям договора об ипотеке.

В том случае, если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна. Представляется, что стороны могут предусмотреть иные «штрафные» условия обращения взыскания на заложенное имущество.

Закон предусматривает условия освобождения должника от ответственности - при отсутствии вины (за отдельными изъятиями, когда ответственность наступает независимо от вины). Вина отсутствует при действии непреодолимой силы, а также при наступлении случая (обстоятельства, не зависящего от участников гражданского правоотношения).

В строго определенных случаях залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, а при невыполнении этого требования - обращения взыскания на заложенное имущество, даже если обеспеченное ипотекой обязательство исполняется надлежащим образом. Это следующие случаи:

- ненадлежащая сохранность заложенного имущества (ст.35 Закона об ипотеке);

- нарушение правил отчуждения имущества (ст.39);

- принудительное изъятие государством заложенного имущества (ст.41).

В соответствии с п.1 ст.53 Закона об ипотеке, при обращении взыскания на имущество, заложенное по двум или более договорам об ипотеке, залогодержатель должен представить в суд, в который предъявляется соответствующий иск, доказательства письменного уведомления залогодержателя по другому договору об ипотеке того же имущества.

До обращения взыскания на заложенное имущество залогодателя, суд должен установить, имеет ли должник иные заявленные требования, в тех случаях, когда залогодатель несет субсидиарную ответственность (Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12 октября 2004 г. №Ф08-4745/04).

Если из материалов дела об обращении взыскания на заложенное имущество видно, что ипотека была или должна была быть осуществлена с согласия другого лица или органа, суд, в который предъявлен иск об обращении взыскания, уведомляет об этом соответствующее лицо или орган и предоставляет ему возможность участвовать в данном деле (п.2 ст.53 Закона).

Суд может отказать в обращении взыскания на заложенное имущество, если допущенное должником нарушение основного обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества, за исключением случаев нарушения сроков внесения периодических платежей более 3 раз в год.

Приведем пример из практики:

«Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации (ОАО) г. Москва в лице Калужского ОСБ №8608 обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Производственно-строительная фирма - Б» г. Калуга (далее ООО ПСФ - «Б») о взыскании задолженности и штрафных санкций по кредитному договору от 19.07.2000 г. №452402 в сумме 2 998 969 руб. 70 коп., в том числе 2 500 000 руб. - основного долга, 31 247 руб. 52 коп. - процентов за пользование кредитом, 462 328 руб. 77 коп. - неустойки по погашению основного долга, 5 393 руб. 41 коп. - неустойки по погашению процентов за пользование кредитом, с обращением взыскания на заложенное имущество.

В порядке ст. 37 АПК РФ в ходе судебного разбирательства истец уточнил сумму иска и просил взыскать с ответчика: 361 926 руб. 84 коп. - основной задолженности, 542 720 руб. 88 коп. - неустойки за период с 19.07.01 г. по 22.01.02 г., а также согласно договору ипотеки от 19.07,2000 г. обратить взыскание на имущество должника - помещения, расположенные в левом крыле первого этажа здания площадью 42.06 кв.м. (на плане помещение 38), площадью 64,8 кв.м. (на плане помещение №7), площадью 86,31 кв.м. (на плане помещение №6), всего три помещения общей площадью 193,36 кв.м., установив первоначальную продажную цену указанных помещений 1 426 035 руб. 80 коп.

Решением Арбитражного суда Калужской области от 27.02.2001 г. в пользу истца взыскана задолженность в сумме 361 926 руб. 84 коп. и неустойка по погашению основного долга в размере 200 000 руб. В части взыскания суммы основной задолженности в размере 2 138 073 руб. 16 коп., процентов за пользование кредитом в сумме 31 247 руб. 52 коп. и неустойки по погашению процентов за пользование кредитом в размере 5 393 руб. 41 коп. производство по делу прекращено. В остальной части иска отказано.

В апелляционном порядке дело не рассматривалось.

В кассационной жалобе истец просит решение суда в части отказа в иске об обращении взыскания на предмет залога отменить и удовлетворить данное требование, ссылаясь на нарушение норм материального права - ч. 2 ст. 348 ГК РФ.

По утверждению заявителя жалобы, суд, признавая, что нарушение ответчиком обеспеченного залогом договора незначительно и размер требований истца явно несоразмерен части стоимости заложенного имущества, не учел значительный объем причинения убытков банку нарушением обязательства заемщиком по кредитному договору, вывод суда сделан без надлежащей оценки обстоятельств дела.

Представитель истца и ответчик в судебное заседание не явились, дело рассмотрено в их отсутствие в порядке ст. 119 АПК РФ.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия считает необходимым решение суда от 27.02.2002 г. оставить без изменения по следующим основаниям.

Судом первой инстанции установлены следующие обстоятельства, 19 июля 2000 года между АК СБ РФ в лице Калужского ОСБ №8389 и ООО «ПСФ-Б» был заключен кредитный договор №452402, по условиям которого истец обязался предоставить ответчику кредит в сумме 2 500 000 руб. со сроком возврата 18.07.2001 г. под 35% годовых, а ответчик обязался возвратить истцу полученный кредит и заплатить проценты за пользование кредитом в размере и в сроки, предусмотренные договором.

Пунктом 2.6. договора сторонами предусмотрена ответственность за несвоевременное перечисление платежей в погашение кредита и в уплату процентов за пользование кредитом в виде неустойки в размере двойной учетной ставки ЦБ РФ, которая составляет 25% годовых с суммы просроченных платежей.

19 июля 2001 года, в целях обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору, между сторонами был заключен договор ипотеки №452402, согласно которому ответчик предоставил в залог объект недвижимости - домовладение в стадии незавершенного строительства, расположенное по адресу: г. Калуга, ул. Л., инвентарный номер 25350, в состав которого входят подвал площадью 1 495,6 кв.м. и первый этаж площадью 1 495,6 кв.м., оцененный сторонами в 4 821 429 руб., и право аренды земельного участка площадью 5 263 кв.м., оцененное сторонами в 259 702 руб., а всего на сумму 5 081 131 руб.

Истец, ссылаясь на то, что ответчиком обязательство по кредитному договору не исполнено надлежащим образом, сумма кредита и проценты за пользование кредитом возвращены частично, обратился с настоящим иском к ООО «ПСФ-Б».

Согласно ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация обязуется предоставить денежные средства заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

Поскольку оставшуюся часть суммы основной задолженности по кредитному договору в размере 361 926 руб. 84 коп. ООО «ПСФ-Б» не возвратило банку, и ответчик данную задолженность не оспаривает, на основании исследованных в судебном заседании доказательств, суд пришел к выводу, что данная сумма подлежит взысканию в пользу истца.

Признав требования банка о взыскании неустойки за несвоевременное погашение основного долга в заявленной сумме правомерными, суд первой инстанции пришел к выводу о явной несоразмерности штрафных санкций последствиям нарушения обязательства и, применив правила ст. 333 ГК РФ, снизил сумму неустойки до 200 000 руб.

Кассационная коллегия соглашается с данными выводами суда первой инстанции, находит их обоснованными и соответствующими гражданскому законодательству.

В этой части законность судебного акта не оспаривается.

Отказывая в удовлетворении требования об обращении взыскания на часть заложенного имущества согласно договору ипотеки №452402 от 19.07.2000 г., суд исходил из того, что размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества, а также из того, что в процессе рассмотрения дела в суде, ответчик большую часть суммы задолженности погасил.

В силу п. 2 ст. 238 ГК РФ в обращении взыскания на заложенное имущество может быть отказано, если допущенное нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

На момент рассмотрения дела просрочка в исполнении обязательства составила 7 месяцев, в процессе рассмотрения спора задолженность в размере 2 174 714 руб. 09 коп. от цены иска 2 998 969 руб. 70 коп. ответчиком погашена. Кроме того, анализ материалов дела свидетельствует, что рыночная стоимость заложенного имущества явно несоразмерна сумме подлежащей взысканию (561 926 руб. 84 коп.).

С учетом данных обстоятельств, суд первой инстанции сделал правильный вывод о незначительном нарушении обязательства и об отказе в иске в части обращения взыскания на заложенное имущество»[2].

Принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем (п.2 ст.54 Закона об ипотеке):

1) суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению;

2) являющееся предметом ипотеки имущество, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя;

3) способ реализации имущества, на которое обращается взыскание;

4) начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом;

5) меры по обеспечению сохранности имущества до его реализации, если таковые необходимы.

Если, оценив представленный ответчиком отчет, суд придет к выводу о том, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, существенно отличается от его оценки, произведенной сторонами в договоре о залоге, суду следует определить начальную продажную цену такого имущества в соответствии с представленными доказательствами независимо от его оценки сторонами в договоре о залоге (Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 13 января 2005 г. №А56-25483/04)[3].

Подчеркнем, что суд не вправе устанавливать очередность реализации заложенного имущества, если такая очередность не установлена соглашением залогодателя и залогодержателя. Приведем пример из практики:

«Залогодержатель обратился в арбитражный суд с иском к залогодателю, являвшемуся и должником по обязательству, обеспеченному договором о залоге ценных бумаг, договором о залоге товаров в обороте и договором об ипотеке здания и земельного участка, о взыскании долга и об обращении взыскания на все заложенное имущество.

Арбитражный суд иск удовлетворил, указав в решение, что реализация заложенного имущества должна быть осуществлена в очередности, установленной статьей 59 Федерального закона «Об исполнительном производстве», сначала на ценные бумаги, затем на товары в обороте и лишь в случае недостаточности вырученных от реализации этих видов имуществ денежных средств для погашения долга на здание и земельный участок.

Залогодержатель обжаловал решение суда в кассационную инстанцию. Суд кассационной инстанции решение суда первой инстанции в части установления очередности обращения взыскания на заложенное имущество отменил. Согласно статье 26 Закона РСФСР «О залоге» в случае, если предметом залога является несколько вещей или прав, залогодержатель по своему выбору может получить удовлетворение за счет всего этого имущества либо за счет какой-либо из вещей (прав), сохраняя возможность впоследствии получить удовлетворение за счет других вещей (прав), составляющих предмет залога. Поскольку договорами о залоге и договором об ипотеке не установлена ни очередность, в которой залогодержатель имеет право обращать взыскание на заложенное имущество, ни очередность, в которой должна осуществляться его реализация, суд не должен сам устанавливать такую очередность»[4].

В соответствии с п.3 ст.54 Закона об ипотеке, по заявлению залогодателя суд при наличии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года в случаях, когда:

- залогодателем является гражданин независимо от того, какое имущество заложено им по договору об ипотеке, при условии, что залог не связан с осуществлением этим гражданином предпринимательской деятельности;

- предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения.

Отсрочка реализации заложенного имущества не допускается, если (п.4 ст.54 Закона):

- она может повлечь существенное ухудшение финансового положения залогодержателя;

- в отношении залогодателя или залогодержателя возбуждено дело о признании его несостоятельным (банкротом).

Важно акцентировать внимание на том, что отсрочка исполнения судебного акта об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество может быть предоставлена судом по заявлению залогодателя непосредственно в самом акте или после его принятия не только при наличии условий, установленных п.3 ст.54 Закона об ипотеке, но и по основаниям, предусмотренным статьей 324 АПК РФ. Приведем пример из практики:

«Залогодатель обратился в арбитражный суд с заявлением об отсрочке исполнения принятого судом решения об обращении взыскания на здание, которое было заложено по договору об ипотеке, сославшись на то, что в данном здании располагается принадлежащее должнику и занятое в производстве сложное промышленное оборудование, которое не было заложено и которое должно быть демонтировано и вывезено из здания. Данные обстоятельства затрудняют исполнение судебного акта.

Суд отказал в удовлетворении заявления, указав, что нет уважительных причин.

Суд апелляционной инстанции, рассмотрев жалобу залогодателя по договору об ипотеке, определение суда первой инстанции отменил и заявление удовлетворил. Статья 324 АПК РФ устанавливает самостоятельное основание, при наличии которого арбитражный суд, выдавший исполнительный лист, по заявлению взыскателя, должника или судебного пристава-исполнителя вправе отсрочить или рассрочить исполнение судебного акта, изменить способ и порядок его исполнения. При наличии обстоятельств, затрудняющих исполнение судебного акта, хотя бы эти обстоятельства и не были предусмотрены пунктом 3 статьи 54 Закона об ипотеке, суд вправе предоставить отсрочку исполнения решения об обращении взыскания на заложенное имущество»[5].

Согласно действующим нормам, определяя срок, на который предоставляется отсрочка реализации заложенного имущества, суд учитывает в том числе то, что сумма требований залогодержателя, подлежащих удовлетворению из стоимости заложенного имущества на момент истечения отсрочки, не должна превышать стоимость заложенного имущества по оценке, указанной в договоре об ипотеке.

Если должник в пределах предоставленного ему отсрочкой времени удовлетворит требования кредитора, обеспеченные ипотекой, в том объеме, который они имеют к моменту удовлетворения требования, суд по заявлению залогодателя отменяет решение об обращении взыскания.

Статья 55 Закона об ипотеке предусматривает обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке. Как следует из положений закона удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, без обращения в суд допускается на основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодержателем и залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки (п.1 ст.55 Закона).

Следует заметить, что соглашение может быть заключено только после неисполнения или ненадлежащего исполнения основного договора. Условие сделки, предусматривающее возможность внесудебного порядка обращения взыскания на заложенное имущество, согласованное сторонами до возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога, требованиям Закона об ипотеке не соответствует. Включение положений о таком соглашении в основной договор будет означать недействительность данных положений. Подтверждается сказанное и материалами судебной практики (Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 23 сентября 2004 г. №КГ-А40/8196-04[6]).

Еще одно условие действительности такого соглашения – оно должно быть заключено с участием залогодержателей по предшествующим договорам об ипотеке (абз.2 п.1 ст.55 Закона об ипотеке). При этом термин «участие» означает, что залогодержатель по предшествующему договору является стороной указанного соглашения[7].

Удовлетворение требований залогодержателя в порядке, во внесудебном порядке, не допускается, если:

1) для ипотеки имущества требовалось согласие или разрешение другого лица или органа;

2) предметом ипотеки является предприятие как имущественный комплекс;

2.1) предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения;

3) предметом ипотеки является имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества;

4) предметом ипотеки является имущество, находящееся в общей собственности, и кто-либо из его собственников не дает согласия в письменной или иной установленной федеральным законом форме на удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке.

В указанных случаях взыскание на заложенное имущество обращается по решению суда.

Заметим, что данный перечень носит исчерпывающий характер и в то же время шире одноименного перечня в п.3 ст.349 ГК РФ, предусматривающей, что взыскание на предмет залога может быть обращено только по решению суда в случаях, когда:

1) для заключения договора о залоге требовалось согласие или разрешение другого лица или органа;

2) предметом залога является имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества;

3) залогодатель отсутствует и установить место его нахождения невозможно.

В соглашении об удовлетворении требований залогодержателя, стороны могут предусмотреть (п.3 ст.55 Закона об ипотеке):

1) порядок реализации заложенного имущества;

2) приобретение заложенного имущества залогодержателем для себя или третьих лиц с зачетом в счет покупной цены требований залогодержателя к должнику, обеспеченных ипотекой. В указанном соглашении не может быть предусмотрено приобретение заложенного имущества залогодержателем, если предметом ипотеки является земельный участок.

При этом к соглашению о приобретении заложенного имущества залогодержателем применяются правила гражданского законодательства Российской Федерации о договоре купли-продажи, а в случае приобретения имущества залогодержателем для третьих лиц - также и о договоре комиссии.

На практике возник вопрос может ли банк-залогодержатель заключить соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания на недвижимое имущество, по которому банк приобретает это имущество для себя или для третьего лица? Не считается ли оно заключенным банком с превышением его специальной правоспособности? Приведем пример из практики:

«Акционерное общество-залогодатель обратился в суд с иском о признании недействительным соглашения о внесудебном обращении взыскания на заложенное здание, заключенное с банком-залогодержателем и предусматривающее, что банк приобретает предмет ипотеки у залогодателя для третьего лица. Поскольку в соответствии пунктом 3 статьи 55 Закона об ипотеке, к такому соглашению применяются нормы о договоре комиссии, то, следовательно, банк, заключив соглашение и приобретая имущество, выступал как комиссионер, действуя от своего собственного имени, но в интересах и за счет третьего лица. Соответствующий договор комиссии, заключенный между банком и этим третьим лицом, предусматривал обязанность последнего уплатить банку комиссионное вознаграждение.

Однако согласно частям 1 и 2 статьи 1 Федерального закона «О банках и банковской деятельности» банки, обладая специальной правоспособностью, не вправе заниматься какой-либо деятельностью, кроме банковской деятельности.

Арбитражный суд в удовлетворении иска отказал. Между акционерным обществом и банком был заключен договор, по которому банк предоставил обществу кредит. Исполнение обществом вытекающих из этого договора обязательств перед банком было обеспечено заключенным между ними договором об ипотеке здания.

В соответствии с пунктом 2 статьи 5 Федерального закона «О банках и банковской деятельности» к числу банковских операций, которые кредитная организация вправе осуществлять, относится размещение денежных средств физических и юридических лиц привлеченных во вклады (до востребования и на определенный срок). Статья 33 этого же Закона предусматривает, что кредиты, предоставляемые банком, могут обеспечиваться залогом недвижимого и движимого имущества, а при нарушении заемщиком обязательств по договору банк вправе обращать взыскание на заложенное имущество в порядке, установленном федеральным законом.

Таким образом, право банка брать в ипотеку недвижимое имущество в целях обеспечения исполнения заемщиком его обязательств, вытекающих из кредитного договора, неразрывно связано с правом банка осуществлять такую банковскую операцию, как предоставление кредитов. В силу статьи 33 Федерального закона «О банках и банковской деятельности» банк вправе обращать взыскание на заложенное недвижимое имущество в порядке, установленном Законом об ипотеке. Статья 55 этого Закона предоставляет сторонам договора об ипотеке право заключить соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество, определив в этом соглашении порядок его реализации либо предусмотрев приобретение заложенного имущества залогодержателем для себя или третьих лиц. Следовательно, право залогодержателя приобретать заложенное имущество для себя или в качестве комиссионера для третьих лиц есть лишь одно из правомочий, которые Закон об ипотеке, регламентируя внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество, предоставляет залогодержателю. Поэтому деятельность банка-залогодержателя по приобретению заложенного недвижимого имущества для себя или для третьих лиц неразрывно связана с осуществляемой им банковской деятельностью.

Выступая в качестве комиссионера при реализации заложенного недвижимого имущества на основании соглашения с залогодателем о внесудебном обращении взыскания на это имущество, банк не вышел за пределы своей специальной правоспособности»[8].

Вернемся к порядку заключения соглашения об удовлетворении требований залогодержателя. При заключении стороны должны указать в нем:

1) название заложенного по договору об ипотеке имущества, за счет которого удовлетворяются требования залогодержателя, и стоимость этого имущества;

2) суммы, подлежащие уплате залогодержателю должником на основании обеспеченного ипотекой обязательства и договора об ипотеке, а если залогодателем является третье лицо, также и залогодателем;

3) способ реализации заложенного имущества либо условие о его приобретении залогодержателем;

4) известные сторонам на момент заключения соглашения предшествующие и последующие ипотеки данного имущества и имеющиеся в отношении этого имущества у третьих лиц вещные права и права пользования.

Подчеркнем, что заключенное сторонами соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество может быть расторгнуто сторонами не только по соглашению сторон, но также по решению суда по требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных законом или этим соглашением. Приведем пример из практики:

Залогодатель обратился в суд с иском о расторжении заключенного между ним и залогодержателем соглашения о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество. Залогодатель ссылался на существенное нарушение залогодержателем своих обязанностей, предусмотренных этим соглашением.

Залогодержатель, возражая против предъявленного требования, указывал, что Закон об ипотеке не предусматривает возможности расторжения соглашения о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество ни по соглашению сторон, ни по решению суда по требованию одной из сторон.

Арбитражный суд иск удовлетворил. Соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания является по своей природе гражданско-правовым договором, определяющим гражданские права и обязанности сторон. Такой договор может быть расторгнут по основаниям и в порядке, предусмотренным нормами ГК РФ. В частности, согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

По условиям заключенного соглашения залогодержатель принял на себя обязательство не позднее чем через 60 дней обеспечить проведение торгов по продаже заложенного недвижимого имущества. Однако торги так и не были проведены, что в данном случае с учетом всех обстоятельств представляет собой существенное нарушение залогодержателем условий соглашения.

Таким образом, соглашение об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке, может быть признано судом недействительным по иску лица, чьи права нарушены этим соглашением.

На практике, в связи с исполнением заключенного соглашения могут возникнуть противоречия. Приведем пример: «Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ОАО «Акционерный коммерческий банк «Надежный банк» на решение от 20.09.2002, постановление от 29.01.2003 по делу №А37-1657/02-3/7 Арбитражного суда Магаданской области, по иску открытого акционерного общества «Акционерный коммерческий банк «Надежный банк» к обществу с ограниченной ответственностью «Сайко» об освобождении имущества от ареста.

В соответствии со статьей 176 АПК РФ изготовление постановления в полном объеме откладывалось до 11.08.2003.

Открытое акционерное общество «Акционерный коммерческий банк «Надежный банк» (далее ~ ОАО АКБ «Надежный банк») обратилось в Арбитражный суд Магаданской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Сайко» об освобождении имущества от ареста.

К участию в деле в качестве третьих лиц истец привлек Магаданское подразделение судебных приставов, а также Магаданский филиал ООО «Импэксбанк».

Решением от 20.09.2002, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 29.01.2003, в удовлетворении иска отказано со ссылкой на отсутствие оснований для освобождения заложенного имущества от ареста. При этом суд руководствовался статьями 49, 92 Федерального закона «Об исполнительном производстве» и разъяснениями Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.02.1998 №8.

Не соглашаясь с принятыми судебными актами, ОАО АКБ «Надежный банк» в кассационной жалобе просит их отменить. В обоснование жалобы приведены доводы о неправомерности отказа судом в иске, поскольку, по мнению заявителя, спорное имущество подлежало освобождению от ареста в порядке ст. 92 ФЗ «Об исполнительном производстве» и ст. 305 ГК РФ на основании соглашения истца 9 залогодателем о внесудебной реализации предмета залога, а также ввиду отсутствия взыскателей, пользующихся преимуществом перед требованиями истца как залогодержателя. В этой связи заявитель полагает, что судебные акты приняты с нарушением норм материального права, а выводы суда - не соответствующими обстоятельствам дела.

Представители лиц, участвующих в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в заседание суда кассационной инстанции не явились. Отзывы на кассационную жалобу от них не поступили.

Проверив законность обжалуемых судебных актов, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа оснований к их отмене, предусмотренных ст. 288 АПК РФ, не находит.

Как следует из материалов дела, 22.12.1999 между ОАО АКБ «Надежный банк» (кредитор) и предпринимателем Рустамовой Л.В. (заемщик) заключен кредитный договор №943, по которому банк принял на себя обязательство по выдаче заемщику кредита в сумме 150000 долларов США, а заемщик - погасить кредит и уплатить за его пользование проценты в порядке и сроки, установленные договором.

В обеспечение исполнения указанного договора ОАО АКБ «Надежный банк» (залогодержатель) и ООО «Сайко» (залогодатель) заключили 29.06.2000 договор об ипотеке (залоге недвижимости).

Пунктом 3 этого договора предусмотрено, что в качестве залога залогодатель передает банку имущество в виде нежилого помещения - здания бывшего детского сада №11, расположенного в г. Магадане по ул. Пролетарской, д. 40 «а».

По условиям договора залога заложенное имущество остается в пользовании у залогодателя (п.8).

В связи с невыполнением заемщиком обязательств по уплате процентов за пользование кредитом по договору от 22.12.1999 №943 ОАО АКБ «Надежный банк» и ООО «Сайко» соглашением №2 о реализации предмета залога от 04.09.2001 предусмотрели обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.

13.06.2002 актом судебного пристава-исполнителя Магаданского районного подразделения судебных приставов по сводному исполнительному производству №47873-01/СВ, возбужденному на основании исполнительных листов Арбитражным судом Магаданской области о взыскании с ООО «Сайко» в пользу взыскателей: ООО «Импэксбанк» филиал «Магаданский», МП «Магадантеплосеть», МУП «Ремонтно-эксплуатационное управление-4» задолженности на общую сумму 3438385 руб. 21 коп., наложен арест на имущество, которое являлось предметом залога по договору об ипотеке от 29.06.2000.

ОАО АКБ «Надежный банк», считая, что действиями судебного пристава-исполнителя по аресту заложенного имущества нарушено его право получить удовлетворение своих требований из стоимости этого имущества по соглашению залогодателя и залогодержателя, обратился в арбитражный суд с настоящим иском на основании ст. 92 ФЗ «Об исполнительном производстве»«[9].

Разберемся в сложившейся ситуации. В случае возникновения спора, связанного с принадлежностью имущества, на которое обращается взыскание, заинтересованные граждане и организации вправе обратиться в суд с иском об освобождении имущества от ареста или исключения его из описи.

С указанным иском, как разъяснено в п. 28 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.02.1998 №8[10], может обратиться в суд собственник имущества или его законный владелец. Между тем, как видно из представленных в деле документов, истец таким титулом в отношении заложенного имущества не обладает. Спорное имущество банку как залогодержателю по условиям договора ипотеки не передавалось. Право собственности залогодержателя на заложенное имущество непосредственно по договору о залоге не возникает.

Статьей 49 Федерального закона «Об исполнительном производстве» установлены правила обращения взыскания на заложенное имущество. В соответствии с данной нормой закона взыскание на указанное имущество может быть обращено при недостаточности у должника иного имущества для полного удовлетворения предъявленных ему требований, не обеспеченных залогом.

Таким образом, если у должника не имеется помимо заложенного иного имущества, достаточного для погашения за счет него требований других взыскателей, взыскания на имущество должника путем его ареста соответствует требованиям ст. 49 ФЗ «Об исполнительном производстве».

Поскольку реализация заложенного имущества, на которое обращено взыскание, производится в порядке, предусмотренном ст. 350 ГК РФ, совершение исполнительных действий судебным приставом в отношении предмета залога до его реализации в рамках сводного исполнительного производства после заключения соглашения залогодержателя с залогодателем о реализации заложенного имущества, которое не было исполнено, также не противоречит вышеприведенному закону. Таким образом, еще один определяющий момент – наличие или отсутствие факта реализации недвижимого имущества в рамках соглашения.



[1] Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. №6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. – 1996. - №9.

[2] Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 6 июня 2002 г. №А23-3954/01Г-8-307

[3] Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 13 января 2005 г. №А56-25483/04

[4] Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 января 2005 г. №90

[5] Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 января 2005 г. №90

[6] Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 23 сентября 2004 г. №КГ-А40/8196-04

[7] Гришаев С.П. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)». - М.: «Юристъ», 2003.

[8] Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 января 2005 г. №90

[9] Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 11 августа 2003 г. №Ф03-А37/03-1/1890

[10] Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. №8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - 1998 г. - №10.

<< Назад    Содержание    Вперед >>




Карта сайта Вакансии Контакты Наши баннеры Сотрудничество

      "ВСЕ О ПРАВЕ" - :: Информационно-образовательный юридический портал ::allpravo © 2003-14
Rambler's
Top100 Rambler's Top100